Eigenbedarfskündigung: Gutachten muss Härtefall exakt belegen

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Eingang zum Bundesgerichtshof in Karlsruhe
Karlsruhe (epd)

Für schwer kranke Mieter kann eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters an die Existenz gehen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof klargestellt, unter welchen Bedingungen eine solche Kündigung möglich ist.

Um doch noch einer Wohnungsräumung aus Härtegründen entgehen zu können, muss eine drohende erhebliche Gesundheitsverschlechterung des Mieters grundsätzlich mit einem Gutachten belegt werden, urteilte der Bundesgerichtshof am 22. Mai. Die Praxis der Instanzgerichte, dass bereits bei einem hohen Alter oder einer Erkrankung pauschal ein Härtefall angenommen wird, erteilten die Karlsruher Richter eine klare Absage. Nur wenn im Einzelfall tatsächlich schwerwiegende Gesundheitsgefahren im Falle eines Umzugs belegt sind, könne eine Räumung der Mietwohnung unzumutbar sein, befand das Gericht. (Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/18)

Im ersten Verfahren ging es um eine über 80-jährige demenzkranke Frau aus Berlin, die zusammen mit ihren zwei erwachsenen Söhnen seit über 45 Jahren in einer 73 Quadratmeter großen Mietwohnung lebt. Der Vermieter hatte die Wohnung 2015 gekauft, um mit seiner Ehefrau und seinen zwei Kleinkindern selbst dort wohnen zu können.

Landgericht verhindert Räumung

Das Landgericht Berlin urteilte, dass die Mieterin die Wohnung nicht räumen muss. Angesichts des hohen Alters der Mieterin, ihre mit einem ärztlichen Attest belegte Demenzerkrankung und ihrer langen Mietdauer sei ein Umzug nicht unzumutbar, hieß es.

Im zweiten Fall wollte die Eigentümerin einer vermieteten Doppelhaushälfte in Kabelsketal bei Halle mit ihrem Partner dort einziehen, um ihrer pflegebedürftigen, zwischenzeitlich verstorbenen Großmutter näher sein zu können. Sie kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarf. (Az.: VIII ZR 270/15)

Der unter Betreuung stehende Mieter verwies auf ein ärztliches Attest und seine verschiedenen Erkrankungen: eine Alkoholsucht, eine Schizophrenie und eine Demenz. Im Fall eines Umzuges werde sich sein Gesundheitszustand massiv verschlechtern, betonte der Mann vor Gericht.

Die Vorinstanzen billigten die Eigenbedarfskündigung. Schwerwiegende Gesundheitsrisiken oder Lebensgefahr seien bei einem Umzug nicht ausreichend belegt.

Beide Fälle werden neu verhandelt

Der BGH verwies beide Fälle zur erneuten Prüfung zurück. Gebe es bei einer Eigenbedarfskündigung konkrete Hinweise auf eine Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Mieters, etwa mit einem ärztlichen Attest, müsse ein Gericht das von Amts wegen stets mit einem Sachverständigengutachten prüfen. Verliert der Mieter den Rechtsstreit, muss er das Gutachten grundsätzlich auch bezahlen.

Dass ein Gericht ein hohes Alter oder eine bestimmte Erkrankung des Mieters pauschal bereits als Härtefall einstuft, der dann einer Wohnungsräumung entgegensteht, sei abzulehnen, so der BGH. Denn auch sehr alte Menschen könnten noch fit sein und einen Umzug im Einzelfall auch gut bewältigen. Maßgeblich bei der Härtefallprüfung sei die individuelle Situation des Mieters, befand das Gericht.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) rügte die Urteile. "Bisher galt der Grundsatz, dass bei der Abwägung zwischen den grundgesetzlich geschützten Gütern auf Vermieterseite – Eigentum und freie Lebensgestaltung – und dem Recht auf körperliche Unversehrtheit des Mieters den Mieterinteressen Vorrang einzuräumen ist", sagte Bundesdirektor Lukas Siebenkotten.

Laut DMB-Geschäftsführer Ulrich Ropertz sind Eigenbedarfskündigungen keine Seltenheit. Genaue Zahlen gebe es zwar nicht, angesichts der ratsuchenden Mieter könne aber von jährlich 80.000 Eigenbedarfskündigungen ausgegangen werden. Darin seien auch Härtefälle enthalten, bei denen Mieter wegen des verlangten Umzugs gesundheitliche oder soziale Probleme befürchteten.

Eigentümerverband ist zufrieden

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte dagegen die Urteile. "Der Rechtsstaat gebietet diese Abwägung, und zwar immer auf den konkreten Fall bezogen", sagte Präsident Kai Warnecke. Es sei das legitime Recht eines Eigentümers, seine vermietete Wohnung eines Tages auch selbst nutzen zu können.

Doch diese Rechte hatte der BGH in der Vergangenheit auch begrenzt. So stellte der BGH am 15. März 2017 bereits klar, dass schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters einer Eigenbedarfskündigung durchaus entgegenstehen können. Gerichte müssten das "genau prüfen".

Auch muss nach einem BGH-Beschluss vom 11. Oktober 2016 bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters ein "konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung" bestehen. Nur weil etwa die Mutter des Vermieters an Demenz erkrankt und die Mietwohnung irgendwann in der Zukunft nutzen wird, dürfe keine Eigenbedarfskündigung "auf Vorrat" ausgesprochen werden, hieß es.

Aus epd sozial 22/19 vom 31. Mai 2019

Frank Leth